Kupovina stana za mnoge u našoj zemlji, pogotovo mlade, gotovo je nemoguća misija

Najveći problem u osiguranju "krova nad glavom" je svakako nedostatak novca, a ako nemaju imućne roditelje koji će finansijski pomoći kupovinu stana ili ostaviti nekretninu u naslijeđe, mladi se okreću podizanju kredita u nekim od brojnih komercijalnih banaka.

Ipak, kreditno zaduženje nije nimalo lako i prate ga brojne prepreke, ali i veliki troškovi. U nastavku teksta pokušat ćemo vam predstaviti korake i troškove koje morate napraviti da biste dobili kredit i kupili stan.

Da bi vas banka uopšte ozbiljno shvatila i ponudila vam mogućnost podnošenja zahtjeva za kredit, morate biti zaposleni na neodređeno vrijeme, te da vam firma u kojoj radite uplaćuje punu platui doprinose. Banke ne priznaje uplatu "minimalca" i ostatak plaće "u koverti", bez obzira koliko ona iznosila. Vaša plata mora biti makar 1.000 KM, a često banke traže jednog ili dva sudužnika koji moraju ispunjavati iste uslove.

Ako imate sreće i vaša je plata puno veća, sudužnici vam neće trebati.

Od visine vaše plaće zavisit će i period na koji će vam biti odobren kredit. Također, u Centralnom registru kredita (CRK) morate biti čisti, odnosno ne smijete imati lošu kreditnu historiju (kašnjenje ili neredovna otplata nekih ranijih zaduženja, ukoliko ih imate).

Osim toga, morate izmiriti i sva dugovanja u drugim bankama, ukoliko ih imate.

Nakon što ste sigurni da ispunjavate ove uslove, tek onda možete krenuti u realizaciju kredita. Stambeni krediti su opcija koju će vam ponuditi svaka banka, a nude ih uz kamatnu stopu između četiri i osam posto. Ovdje svakako treba pratiti i akcijske ponude stambenih kredita koje banke često prave, a donose vam niže kamate. Informišite se kod više banaka i tražite njihove ponude, tako ćete imati pravi uvid i izabrati najpovoljniju.

Naredni korak je pronalazak stana koji želite kupiti, a možete to učiniti kod agencija za nekretnine, preporuka rodbine i prijatelja ili putem oglasa. Možete prvo podnijeti zahtjev za kredit, pa tek onda tražiti stan. Sve zavisi koliko imate sreće i brzo pronađete odgovarajuću nekretninu.

Kada izaberete banku i pronađete stan koji želite kupiti, podnosite zahtjev za kredit.

Banka će vam tražiti da vi i vaši sudužnici (ukoliko ih imate) otvorite račune u toj banci i primate plaću preko njih. Neke banke vas ne ucjenjuju otvaranjem računa, ali će vam ponuditi kredit po znatno višim kamatnim stopama. Dobro obratite pažnju na visinu kamatnih stopa koje su u ponudi. Stvarna visina kamatne stope je obično napisana malim slovima, negdje u ćošku, i nalazi se pod EKS - efektivna kamatna stopa, a nikako NKS - nominalna kamatna stopa.

Uz popunjen zahtjev za kredit morate priložiti i zadnje tri platne liste, potvrdu da imate ugovor o zaposlenju na neodređeno vrijeme ili ovjereni ugovor, zatim ovjerenu kopiju lične karte i CIPS-a (svaka ovjera u Općini košta po dvije KM), predugovor/ugovor o kupoprodaji nekretnine sastavljen i ovjeren kod notara (plaćate između 500 i 700 KM, zavisno od notara. Ovaj ugovor vrijedi 30 dana i ako ne dobijete kredit u tom periodu, prodavac ga može ili produžiti ili raskinuti. Ako prodavac ne želi produženje, vi ćete ostati bez željenog stana, ali i novca koji ste dali za prvi ugovor. S druge strane, ako prodavac pristane, plaćate aneks ugovora između 50 i 100 KM).

POTPISIVANJE UGOVORA S BANKOM

Također, uz zahtjev morate priložiti i elaborat o procjeni vrijednosti nekretnine u printanoj i elektronskoj formi koji je napravio ovlašteni sudski vještak građevinske struke (Košta od 250 do 350 KM. Banka vam šalje vještaka ili ga sami birate. Elaborat čekate do sedam dana i dobit ćete ga u tri printana primjerka i jedan na CD-u), originalni ZK izvadak (pet KM), potvrda nadležne Porezne uprave da vlasnik nekretnine nema neizmirenih poreznih obaveza po osnovu nekretnine koja se zalaže (osigurava prodavac), kao i notarski obrađenu izjava/saglasnost bračnog/vanbračnog druga vlasnika nekretnine za zasnivanje založnog prava nad nekretninom u korist banke. Ona vam može tražiti i dodatne papire, zavisno od procjene kreditnog odbora, te kako posluje firma u kojoj radite.

Neki prodavci traže učešće, odnosno kaparu u iznosu od tri posto vrijednosti nekretnine, pa ako je cijena stana 100.000, platit ćete mu 3.000 KM koji ulaze u otplatnu sumu. Kada ste sigurni da imate sve ove papire, predajete zahtjev. Zavisno od toga kada će kreditni odbor razmatrati vaš zahtjev, na odluku ćete čekati deset do 15 dana. Kada vam jave da ste dobili kredit, krećete u potpisivanje ugovora s bankom. Stambeni kredit najčešće podrazumijeva da založite hipoteku, odnosno nekretninu koja će pokriti kredit u slučaju da imate problema s otplatom. To može biti stan koji želite kupiti ili neka druga nekretnina u vašem posjedu.

Omjer vrijednosti hipoteke je 1:1,3 (Zavisno od banke, ona može biti i 1:1). To znači da ako želite 100.000 KM kredita, sudski vještak vašu nekretninu mora procijeniti na 130.000 maraka. U suprotnom dobit ćete stambeni kredit u omjeru procjene sudskog vještaka, a ostatak možete "pokriti" nenamjenskim kreditom koji po pravilu ima više kamatne stope.

Ono što je važno svakako su i ostali instrumenti osiguranja kredita. Tu spadaju ovjerene isprave o zapljeni plaće po pristanku svih sudionika u kreditu (svaka ovjera po dvije KM), bjanko mjenice potpisane od svih sudionika u kreditu (pet KM), godišnja polica osiguranja od osnovnih opasnosti za nekretninu na kojoj se zasniva hipoteka, a potpisuje se u osiguravajućoj kući po vlastitom ili izboru banke (između 50 i 100 KM), ugovor o hipoteci sačinjen kod notara (između 400 i 600 KM) i ZK izvadak sa upisanim teretom u korist banke (pet KM). Prilikom drugog dolaska kod notara, prodavac mora donijeti i potvrde da je platio sve režije i da po tom osnovu nema nikakvih dugovanja.

NAORUŽAJTE SE STRPLJENJEM I NOVCEM

Prilikom potpisivanja ugovora o kreditu, potpisujete i brojne druge papire kao što su prebacivanje plaće, otvaranje računa, SMS poruke, trajni nalog, internet bankarstvo itd. i sve to banka će vam naplatiti kroz troškove banke. Tu su i troškovi obrade kredita koji koštaju više od 300 KM, a koje će vam banka tražiti prije nego što prebaci novac na račun prodavca stana, te interkalarna kamata koju plaćate od dana korištenja kredita do početka otplate, odnosno prve rate. Ona iznosi od visine kredita, nominalne kamatne stope, danu isplate i danu u mjesecu kada se zadužuje.

Kada banka prebaci novac, prodavac odlazi kod notara s bankovnom potvrdom gdje dokazuje da je novac na računu nakon čega i ugovor koji ste potpisali postaje validan, odnosno ulazite u posjed stana. Ostaje vam još da sve prebacite na svoje ime, što dodatno košta i vremena i novca. Postoji mogućnost da platite 100, odnosno 150 KM agenciji za nekretnine, ako ste kupili stan preko njih, i oni će završiti sve procedure umjesto vas.

Na ovaj način ne prestaju vaši troškovi, jer postoje i obaveze prema državi. Kada formalno završite sve procedure oko kupoprodaje, za deset do 15 dana zvat će vas Porezna uprava da najavi dolazak poreznih vještaka koji će procijeniti vrijednost stana (ovo je stavka koju ne plaćate).
Na osnovu ove procjene platit ćete porez na promet nekretninama u iznosu od pet posto vrijednosti procjene poreznih inspektora (ako vam oni procijene stan na 120.000 KM, platit ćete 6.000 maraka poreza. U ovom slučaju ne vrijedi vam procjena sudskog vještaka građevinske struke koju ste uradili prilikom prikupljanja papirologije za predaju kreditnog zahtjeva). Nakon toga dobit ćete rješenje i za 15 dana morate izmiriti tu obavezu. Porez ne morate platiti u tom roku, ali imate dnevne zatezne kamate koje iznose 0,04 posto i one se obračunavaju sve dok ne platite porez.

Dakle, prije i nego dobijete kredit, za sve navedene troškove morate imati oko 10.000 maraka. Ono što trebate znati je da mladi nemaju nikakve privilegije u komercijalnim bankama, jer država nema nikakvu vrstu saradnje za olakšano finansiranje prilikom prilikom uzimanja kredita. Sve u svemu, dobro se naoružajte novcem, ali i strpljenjem koje će vam zaista trebati.